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无处分权人订立的合南宁试药同效力
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  案情简介

  贰零壹柒年,A某欲将其自有的一套房屋出售,我司客户B某听闻便找到A某的父亲C某协商买卖房屋的事宜,双方达成口头协议,约定:购房款为壹伍零万元,先由B某现金支付伍零万元,再由B某负责偿还A某所欠的壹零零万元银行债务。

  协议达成后,B某当日按约支付现金南宁试药给C某,直至该银行贷款全部还清。然而,银行贷款还清后,A某及其家人却向B某提出要求其搬离该房屋。无奈之下,B某将两人起诉到法院,要求确认房屋买卖合同有效继续履行合同,并要求A某协助其办理房屋过户手续。

  法院裁判

  因该房屋登记在A某名下,C某非该房屋的所有权人,其无权处分该房屋。因此,B某与C某以口头形式达成的房屋买卖合同协议,属于无处分权人订立的合同。然而,依照《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”的规定,该案中,B某已向A某、C某支付购房款并替A某清偿银行贷款,足以认定A某对C某无权处分涉案房屋的行为进行了追认。因此,法院支持我司客户B某的主张。

  讼赢说法

  关于该合同的效力问题,依照上述《合同法》第五十一条的规定,该合同需要权利人的追认,属于效力待定合同。该案中,B某与C某通过口头形式达成的房屋买卖合同协议,房屋所有权人在长期知晓双方的买卖行为的情况下,以默示方式追认了这一买卖协议,故可以认定该房屋买卖合同合法有效。

  然而,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约 或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”根据这一规定,当权利人拒绝追认时,则应区分两种不同的情况,一是若合同标的物的物权已发生变动,买受人已善意取得该标的物物权,那么权利人可以向无处分权人主张损害赔偿;二是若合同标的物的物权无法转移,买受人可以要求无处分权人承担违约 或要求解除合同并主张损害赔偿。



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